Mantenimiento de aerotermia: revisiones recomendadas y señales de alerta

Una aerotermia necesita poco mantenimiento, pero no cero. Y la pregunta de cada cuánto tiene dos respuestas que conviene no mezclar: el mínimo que exige el RITE, que en una vivienda puede ser de varios años, y lo que pide el manual del equipo, que en la mayoría de fabricantes es una revisión anual. Cuando las dos no coinciden, manda la más exigente, y el propio reglamento lo dice.

Esa distinción no es un tecnicismo. De ella dependen quién puede hacer la revisión, qué papeles debe dejarte y qué puedes tocar tú sin invalidar nada ni ponerte en riesgo.

Este artículo separa tres cosas: qué obliga la normativa, qué se revisa de verdad en una visita y qué síntomas piden llamar sin esperar a la siguiente. No sustituye al manual de tu equipo ni al criterio del mantenedor que conoce tu instalación.

Quién es responsable del mantenimiento: el titular, y la garantía no lo cubre

La responsabilidad es de quien tiene la instalación, no del instalador que la montó. El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, texto consolidado lo dice en su artículo 25.1: el titular o usuario «es responsable del cumplimiento del RITE desde el momento en que se realiza su recepción provisional […] en lo que se refiere a su uso y mantenimiento, y sin que este mantenimiento pueda ser sustituido por la garantía».

Esa última frase resuelve un malentendido muy repetido. La garantía comercial de dos, cinco o siete años cubre defectos del producto; no sustituye al mantenimiento, y muchos fabricantes condicionan precisamente la garantía a que ese mantenimiento se haya hecho.

El mismo artículo 25.5 concreta de qué responde el titular: del mantenimiento «por una empresa mantenedora habilitada», de las inspecciones obligatorias cuando las haya y de conservar la documentación de todas las actuaciones. Y el artículo 26.1 cierra la puerta al bricolaje: «Las operaciones de mantenimiento de las instalaciones sujetas al RITE se realizarán por empresas mantenedoras habilitadas».

La Guía IDAE 025 sobre la bomba de calor en la rehabilitación energética de edificios, redactada por AFEC para el IDAE en 2023, lo traslada explícitamente a esta tecnología: «Los titulares de las instalaciones son los responsables de que se realice el mantenimiento de la instalación térmica de bomba de calor, las inspecciones obligatorias, así como de conservar la documentación de todas las actuaciones llevadas a cabo en la instalación e incluirla en el libro del edificio cuando corresponda».

Cada cuánto toca una revisión: el mínimo legal no es la recomendación

Aquí es donde casi todo el mundo se sorprende. La IT 3.3 del RITE establece que las instalaciones «se mantendrán de acuerdo con las operaciones y periodicidades contenidas en el programa de mantenimiento preventivo establecido en el "Manual de uso y mantenimiento" cuando este exista», y que las periodicidades serán «al menos» las de su tabla 3.1.

Esa tabla 3.1 se redactó pensando sobre todo en calderas y aire acondicionado, y no tiene una fila que diga «bomba de calor aire-agua para calefacción». Las que encajan con un equipo doméstico son estas, en la columna de viviendas:

• Aire acondicionado Pn ≤ 12 kW: 4 años.
• Aire acondicionado 12 kW < Pn ≤ 70 kW: 2 años.
• Bomba de calor para agua caliente sanitaria Pn ≤ 12 kW: 4 años.
• Bomba de calor para agua caliente sanitaria 12 kW < Pn ≤ 70 kW: 2 años.
• Instalaciones de potencia superior a 70 kW: mensual.

Es decir: para una aerotermia doméstica típica, el suelo legal está en el orden de los dos a cuatro años, no en la revisión anual. El reglamento añade incluso que «en instalaciones de potencia útil nominal hasta 70 kW, con supervisión remota en continuo, la periodicidad se puede incrementar hasta 2 años, siempre que estén garantizadas las condiciones de seguridad y eficiencia energética».

Pero la propia IT 3.3 pone el desempate justo debajo de la tabla: «En todos los casos se tendrán en cuenta las especificaciones de los fabricantes de los equipos». Y ahí el criterio cambia. El manual de instrucciones de la Daikin Altherma 3 R F+W abre su apartado de mantenimiento con una frase de cuatro palabras: «El instalador debe realizar un mantenimiento anual».

Conclusión práctica: si tu equipo tiene manual de uso y mantenimiento —y todos los tienen—, ese manual es el programa que manda, y la tabla del RITE actúa como suelo, no como recomendación. La revisión anual es el criterio razonable para una aerotermia de vivienda.

Hay un caso en el que el RITE sí se vuelve tajante con la periodicidad: «Para instalaciones de potencia útil nominal menor o igual a 70 kW cuando no exista "Manual de uso y mantenimiento" las instalaciones se mantendrán de acuerdo con el criterio profesional de la empresa mantenedora». Si nadie te entregó ese manual al terminar la obra, pídelo: forma parte de la documentación de la instalación.

Contrato, certificado e inspecciones: qué es obligatorio en una vivienda

Estas tres cosas se confunden entre sí y no son lo mismo. El artículo 26.6 del RITE distingue por potencia:

• De 5 kW a 70 kW (el rango de prácticamente cualquier vivienda unifamiliar): «Estas instalaciones se mantendrán por una empresa mantenedora, que debe realizar su mantenimiento de acuerdo con las instrucciones contenidas en el "Manual de Uso y Mantenimiento"». Hace falta empresa habilitada, pero no contrato de mantenimiento obligatorio.
• Más de 70 kW: el titular «debe suscribir un contrato de mantenimiento».
• Más de 5.000 kW en calor o 1.000 kW en frío: además, bajo la dirección de un técnico titulado con funciones de director de mantenimiento.

El certificado de mantenimiento anual que menciona el artículo 28 solo es preceptivo «en aquellos casos en que sea obligatorio suscribir contrato de mantenimiento». En una vivienda, por tanto, normalmente no lo habrá. La Guía IDAE 025 resume esa misma escala en su tabla 3-12 y llega a idéntica conclusión.

Lo que sí es obligatorio siempre es el registro de operaciones. El artículo 27 exige que toda instalación térmica disponga de un registro con las operaciones de mantenimiento y las reparaciones, que lo confecciona la empresa mantenedora, que forma parte del Libro del Edificio y que «se deberá conservar durante un tiempo no inferior a cinco años».

Sobre inspecciones periódicas de eficiencia energética, la respuesta para una vivienda es limpia: no aplican. La IT 4.2.1 las reserva a los sistemas «que cuenten con generadores de calor de potencia útil nominal mayor que 70 kW», y la IT 4.2.2 hace lo propio con los generadores de frío por encima de ese umbral. El reglamento incluso resuelve el caso de la aerotermia por su nombre: «Si el sistema de climatización es común para la generación de frío y de calor, como el caso de una bomba de calor, la inspección se realizará según la IT 4.2.2». Cuando toca, se hace cada 4 años (IT 4.3.1 y 4.3.2).

Que no haya inspección obligatoria no significa que no haya nada que comprobar. Significa que el control queda en manos del titular y de su mantenedor.

Qué se revisa realmente en una visita de mantenimiento

Cuando no existe manual, el RITE ofrece «a título orientativo» la tabla 3.2. Traducida a una aerotermia aire-agua con depósito de ACS, las operaciones que salen de ella son estas.

En el lado del agua y el ACS:

• Revisión del vaso de expansión.
• Comprobación de niveles de agua en circuitos.
• Comprobación de tarado de elementos de seguridad.
• Revisión y limpieza de filtros de agua.
• Revisión de los sistemas de tratamiento de agua.
• Revisión del sistema de preparación de agua caliente sanitaria (limpieza de depósitos, purga, etc.).
• Revisión del estado del aislamiento térmico, «especialmente en las instalaciones ubicadas a la intemperie».
• Revisión del sistema de control automático.

En el lado del refrigerante y el aire:

• Limpieza de los evaporadores y de los condensadores.
• Comprobación de la estanquidad y niveles de refrigerante y aceite en equipos frigoríficos.
• Revisión y limpieza de filtros de aire.
• Revisión de unidades terminales agua-aire.
• Revisión de equipos autónomos.

Esa última lista explica por qué el mantenimiento no cuesta lo mismo según el emisor que tengas. Un suelo radiante apenas suma tareas propias; unos fancoils añaden filtros de aire, bandejas y desagües a la rutina, como detallamos al comparar suelo radiante o fancoils con aerotermia.

Hay además una obligación que no aparece en ninguna tabla y que conviene exigir. La IT 3.4.4 dice que «la empresa mantenedora asesorará al titular, recomendando mejoras o modificaciones de la instalación, así como en su uso y funcionamiento que redunden en una mayor eficiencia energética». Una visita que solo limpia y se va se está dejando la mitad del trabajo.

Lo que puede hacer el usuario entre revisiones

Es poco, es sencillo y está escrito en el manual. Daikin lo resume en tres puntos para el usuario final:

• «Mantenga limpio el espacio alrededor de la unidad.»
• «Mantener la interfaz de usuario limpia con un paño suave humedecido. NO usar ningún detergente.»
• «Compruebe de forma regula[r] si la presión del agua se encuentra por encima de 1 bar.»

El primer punto parece cosmético y no lo es. La Guía IDAE 025 explica que respetar las distancias mínimas a paramentos que marca el manual importa «no solo para disponer de un espacio suficiente para el mantenimiento, sino para evitar corrientes de aire de cortocircuito que irían en detrimento de la potencia y rendimiento del equipo, de modo instantáneo». Un seto que crece, un mueble de jardín arrimado o una caseta improvisada alrededor de la unidad exterior hacen que el equipo respire el aire que acaba de enfriar. El efecto sobre el rendimiento es inmediato.

El segundo punto, la presión del circuito, es el mejor indicador doméstico que existe, y hablaremos de él en el apartado siguiente.

Fuera de esos tres puntos, la lista de lo que no debe tocar un usuario es corta y firme: el circuito de refrigerante, el cuadro eléctrico y las protecciones, los tarados de seguridad y cualquier ajuste del que no se sepa qué va a mover. Si el manual no te lo asigna, no es tuyo.

El circuito de refrigerante no se abre sin certificado

Esta parte está regulada a nivel europeo y es directamente aplicable en España. El Reglamento (UE) 2024/573 sobre los gases fluorados de efecto invernadero, que derogó al 517/2014, exige en su artículo 10 que estén certificadas las personas físicas que realicen la «instalación, mantenimiento o revisión, reparación o desmantelamiento» de los aparatos de su artículo 5.2, entre los que figuran expresamente las bombas de calor. Y va más lejos que su antecesor: extiende la exigencia a las alternativas pertinentes, «incluidos los refrigerantes naturales, cuando proceda», de modo que un equipo de propano (R290) tampoco lo abre cualquiera.

¿Y los controles periódicos de fugas? Para una vivienda, normalmente no proceden. El artículo 5.1 los impone a los aparatos que contengan «al menos 5 toneladas equivalentes de CO2» de los gases del anexo I. Con R32, cuyo potencial de calentamiento global es 675 según el propio manual del fabricante, ese umbral equivale a unos 7,4 kg de carga (5.000 ÷ 675), muy por encima de la carga de una aerotermia doméstica. El reglamento añade exenciones para los aparatos sellados herméticamente y etiquetados como tales, y una específica para los instalados en edificios residenciales con menos de 3 kg.

Lo que sí aplica siempre, sin umbrales, es el artículo 4.5: cuando se detecta una fuga, los operadores «se asegurarán de que el aparato o instalación […] se repare sin demora indebida».

Y conviene saber cómo no vas a detectarla. El manual de Daikin advierte de que «el refrigerante dentro del sistema es inodoro». No hay olor que te avise: lo que avisa es la pérdida de prestaciones, y eso se ve en la factura y en el confort antes que en ningún otro sitio.

Señales de alerta: cuándo llamar sin esperar a la revisión

El artículo 25.3 del RITE convierte esto en una obligación del usuario: «Se pondrá en conocimiento del responsable de mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal de las instalaciones térmicas». Estas son las anomalías que más veces anticipan una avería cara.

• La presión del circuito cae por debajo de 1 bar, o hay que rellenar cada poco. Un circuito cerrado sano no pierde agua. Rellenar de forma repetida no arregla nada y empeora el problema de fondo: el RITE remite en su IT 1.3.4.2.11 a los criterios de las normas UNE-EN 12502-3 y UNE 112076 IN «al fin de prevenir los fenómenos de corrosión e incrustación calcárea», y cada relleno mete agua nueva, con oxígeno y cal, en un circuito pensado para no renovarse.
• La resistencia de apoyo ha tomado el mando sin que lo sepas. Es la señal que más dinero cuesta. El manual describe que, si la bomba de calor falla con el modo de emergencia en automático, «la resistencia de reserva se ocupará automáticamente de la carga calorífica y la producción de agua caliente sanitaria», y avisa: «Si la resistencia de reserva asume la carga calorífica, el consumo de electricidad será notablemente superior». La casa sigue caliente, el aviso pasa desapercibido y la factura se dispara. Si tu equipo comparte instalación con fotovoltaica, el descuadre es todavía más difícil de leer; lo explicamos en aerotermia y placas solares.
• Aparecen códigos en la pantalla y nadie los mira. El manual distingue dos niveles de aviso, «Error» y «Avería», y permite consultar la descripción larga de cada uno. Un código intermitente que se resuelve solo sigue siendo un código: si se repite, es un patrón.
• Ruidos de gorgoteo persistentes. El manual los atribuye a aire en el sistema o a disfunciones varias. Puntuales tras la puesta en marcha son normales; instalados en el día a día indican que algo entra donde no debe.
• Hielo que no se va de la batería exterior. Desescarchar es normal. Quedarse escarchado entre ciclos, no.
• Menos agua caliente que hace un año, con el mismo uso. Suele apuntar al depósito o a su sistema de preparación, dos de las revisiones de la tabla 3.2.
• La vivienda tarda más en alcanzar la temperatura de siempre. Si no ha cambiado el uso ni la consigna, el rendimiento ha bajado por algo.
• Charcos o humedades que no vienen del desescarche. La evacuación de condensados es una de las cosas que peor envejecen en una instalación exterior.

Y una que no es una avería, para no gastar una visita en balde: ver vapor saliendo de la unidad exterior y agua bajo ella en invierno es el desescarche haciendo su trabajo. El equipo invierte el ciclo para derretir la escarcha del intercambiador, expulsa ese vapor y drena el agua. Es el funcionamiento normal de cualquier bomba de calor aire-agua en días fríos y húmedos.

Qué debe revisar un profesional en el mantenimiento de una aerotermia

• Manual de uso y mantenimiento de la instalación: que exista, que esté actualizado y que el programa que se aplica sea el suyo y no uno genérico.
• Registro de operaciones, con las actuaciones y reparaciones anotadas y conservadas al menos cinco años.
• Presión, llenado y calidad del agua del circuito, incluidos vaso de expansión, purgadores y sistema de tratamiento.
• Estanquidad y niveles de refrigerante y aceite, siempre con personal certificado conforme al Reglamento (UE) 2024/573.
• Limpieza del intercambiador exterior y del entorno de la unidad, comprobando las distancias mínimas del fabricante y la ausencia de recirculación de aire.
• Evacuación de condensados y estado del aislamiento de las tuberías a la intemperie.
• Depósito de ACS: estado, purga, tarado de seguridad y temperaturas de consigna.
• Filtros de agua y, si hay fancoils, filtros de aire, bandejas y desagües.
• Sistema de control y regulación: curva de calefacción, programación horaria y ajustes que hayan cambiado sin criterio.
• Histórico de errores y de alertas, y contraste con el consumo real del último año.
• Horas de funcionamiento de la resistencia de apoyo, que es donde se esconden los consumos anómalos.
• Asesoramiento energético al titular, tal como exige la IT 3.4.4 del RITE.

Si la instalación es reciente y las prestaciones nunca han sido las esperadas, el problema puede no ser de mantenimiento sino de dimensionado: en cómo calcular la potencia de aerotermia que necesita una vivienda explicamos qué se compara para saberlo.

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Conclusión

El mantenimiento de una aerotermia se resume en tres ideas. La responsabilidad es del titular y la garantía no la sustituye. El programa que manda es el del manual del fabricante, con la tabla del RITE como suelo y no como objetivo: en una vivienda, la revisión anual es el criterio sensato aunque el reglamento admita periodos más largos. Y el trabajo real lo hace una empresa mantenedora habilitada, que debe dejar registro escrito de lo que ha hecho.

Al usuario le quedan tres tareas pequeñas —espacio libre alrededor de la unidad, interfaz limpia y presión por encima de 1 bar— y una obligación: avisar cuando algo cambie. La aerotermia rara vez se rompe de golpe; casi siempre avisa antes, y el aviso más caro de ignorar es una resistencia de apoyo trabajando en silencio.

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Fuentes técnicas consultadas

• Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, texto consolidado — BOE: responsabilidad del titular y no sustitución por la garantía (artículo 25), obligación de mantenimiento por empresa mantenedora habilitada y umbrales de 5, 70, 1.000 y 5.000 kW para contrato y dirección de mantenimiento (artículo 26), registro de operaciones y su conservación durante cinco años (artículo 27), certificado de mantenimiento anual solo cuando el contrato es obligatorio (artículo 28), tratamiento del agua y prevención de corrosión e incrustación (IT 1.3.4.2.11), programa de mantenimiento preventivo, tabla 3.1 de periodicidades, tabla 3.2 de operaciones y prevalencia de las especificaciones del fabricante (IT 3.3), asesoramiento energético (IT 3.4.4) e inspecciones periódicas de eficiencia energética a partir de 70 kW y cada 4 años (IT 4.2.1, IT 4.2.2 y IT 4.3). Última modificación del texto consolidado: 2 de agosto de 2022.
• Real Decreto 178/2021, que modifica el RITE — BOE: redacción vigente de la IT 3.3 y de la IT 4, incluida la remisión expresa de la inspección de la bomba de calor a la IT 4.2.2.
• Reglamento (UE) 2024/573 sobre los gases fluorados de efecto invernadero — DOUE: obligación de reparar las fugas sin demora indebida (artículo 4.5), umbral de 5 toneladas equivalentes de CO2 para los controles de fugas y exenciones de los aparatos sellados herméticamente, incluida la específica de edificios residenciales (artículo 5), inclusión de las bombas de calor entre los aparatos afectados (artículo 5.2) y certificación exigida para su instalación, mantenimiento, revisión y reparación, extendida a los refrigerantes naturales (artículo 10). Deroga el Reglamento (UE) nº 517/2014.
• Guía IDAE 025: La bomba de calor en la rehabilitación energética de edificios — IDAE, 2023: responsabilidades del titular, registro de operaciones y libro del edificio, resumen de obligaciones de mantenimiento por potencia (tabla 3-12), periodicidad de las inspecciones de eficiencia energética (tabla 3-13) y efecto de las distancias mínimas de la unidad exterior sobre la potencia y el rendimiento (apartado 3.5.1). Guía redactada por AFEC para el IDAE.
• Manual de instrucciones de la bomba de calor Daikin Altherma 3 R F+W — Daikin, 4P629084-1: mantenimiento anual a cargo del instalador y tareas del usuario final, comprobación de la presión del agua por encima de 1 bar, potencial de calentamiento global del R32 y fórmula de las toneladas de CO2 equivalentes, carácter inodoro del refrigerante, niveles de aviso «Error» y «Avería», y actuación de la resistencia de reserva ante un fallo de la bomba de calor con su efecto sobre el consumo eléctrico.