Placas solares en comunidades de propietarios de Madrid: acuerdos y pasos básicos

Una comunidad de propietarios de Madrid puede instalar placas solares en la cubierta común, pero antes de hablar de paneles tiene que decidir dos cosas en junta: para qué consumos será la energía y con qué mayoría se aprueba, porque de esa elección depende quién paga y quién se beneficia.

La Ley de Propiedad Horizontal no trata igual una instalación para el ascensor y la escalera que una pensada para que algunos vecinos reduzcan su factura. Y la normativa de autoconsumo añade un segundo acuerdo, distinto del de la junta, cuando la energía se reparte entre varios contratos de luz.

Esta guía ordena esas decisiones. No sustituye al administrador de fincas ni al asesoramiento jurídico de la comunidad, pero sirve para llegar a la junta con las preguntas correctas.

Primero: ¿para qué consumos será la energía?

Es la pregunta que condiciona todo lo demás. La guía del IDAE «5 pasos para autoconsumo en comunidades de propietarios» distingue cinco configuraciones para una instalación situada en la cubierta común:

• Individual de uso común: la energía va a los consumos comunes (ascensor, alumbrado, bombas) a través de un único contrato de la comunidad.
• Colectivo de uso común: también para consumos comunes, pero la comunidad tiene varios contratos asociados.
• Individual de uso privativo: la energía va a la vivienda de un único propietario.
• Colectivo de uso común y privativo: se reparte entre los contratos de la comunidad y los de algunos vecinos.
• Colectivo de uso privativo: se reparte solo entre los contratos de los vecinos que participan.

El IDAE insiste en no confundir dos ejes. Individual o colectivo habla de cuántos contratos de suministro (CUPS) reciben la energía. Común o privativo habla de si esa energía va a los servicios del edificio o a las viviendas. Una instalación puede ser colectiva y de uso común a la vez.

En la práctica, los consumos comunes de muchos edificios son pequeños y se concentran en momentos concretos. Por eso conviene revisar las facturas de la comunidad antes de dimensionar: una instalación que solo alimenta el ascensor puede quedarse corta en aprovechamiento si se diseña pensando en el tamaño de la cubierta y no en el consumo real.

Qué mayoría hace falta en la junta

El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge dos vías para las renovables, y la diferencia entre ellas no es solo el número de votos.

Vía del artículo 17.2: mayoría simple, para renovables de uso común. La implantación de fuentes de energía renovable de uso común, y también la solicitud de ayudas, préstamos o financiación para hacerla, requiere el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que, a su vez, represente la mayoría simple de las cuotas. El límite es económico: el importe repercutido cada año, una vez descontadas las ayudas y aplicada la financiación, no puede superar doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si se cumple, el coste es gasto general y lo pagan todos, también quien votó en contra.

Vía del artículo 17.1: un tercio, para sistemas comunes o privativos. La instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables puede aprobarse, a petición de cualquier propietario, con un tercio de los integrantes de la comunidad que representen un tercio de las cuotas. A cambio, la comunidad no puede repercutir ni el coste de la instalación ni su conservación y mantenimiento a quien no haya votado expresamente a favor.

El IDAE, en la guía citada, lee estas dos vías de forma complementaria: mayoría simple cuando la instalación de uso común no supera el límite de doce mensualidades, y un tercio cuando lo supera. La redacción concreta del acuerdo y la vía aplicable a cada caso conviene revisarlas con el administrador de fincas antes de convocar la junta.

Quién paga y qué pasa con quien no vota a favor

Esta es la parte que más conflictos genera y la que mejor conviene dejar escrita en el acta.

• Si se aprueba por el artículo 17.2, la derrama se reparte como gasto general entre todos los propietarios. El que votó en contra no puede desvincularse.
• Si se aprueba por el artículo 17.1, solo pagan quienes votaron expresamente a favor. Quien no lo hizo no paga la instalación ni su mantenimiento, aunque la nueva infraestructura se considera elemento común.
• Si un vecino que no votó a favor quiere sumarse después, la ley permite autorizarlo siempre que abone el importe que le habría correspondido, actualizado con el interés legal.

Un detalle de procedimiento: en general, el artículo 17.8 computa como favorable el voto de los ausentes debidamente citados que no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales. Pero esa regla no se aplica cuando el coste no puede repercutirse a quien no votó expresamente a favor, que es justo el caso del artículo 17.1. Ahí cuenta quien vota a favor en la junta.

El acuerdo de reparto: un segundo acuerdo, distinto del de la junta

Cuando la energía va a más de un contrato, la instalación es un autoconsumo colectivo y aparece otro documento. El artículo 4.3 del Real Decreto 244/2019 exige que todos los consumidores asociados pertenezcan a la misma modalidad de autoconsumo y comuniquen a la distribuidora un mismo acuerdo, firmado por todos los participantes, con los criterios de reparto.

Ese acuerdo no es el acta de la junta. La junta decide si se hace la instalación; el acuerdo de reparto lo firman los titulares de los contratos que van a recibir energía y fija qué parte le toca a cada uno. Según el anexo I del mismo real decreto, los coeficientes pueden basarse en la potencia contratada, en la aportación económica de cada participante o en cualquier otro criterio pactado, siempre que sumen uno en cada hora. Pueden ser fijos o variar por horas.

El IDAE propone criterios habituales: a partes iguales, por coeficiente de participación en la comunidad, por aportación económica, por necesidades energéticas o por potencia contratada. Ninguno es mejor en abstracto. Un reparto por cuotas puede ser sencillo de aprobar y, aun así, asignar mucha energía a una vivienda vacía de día y poca a otra con teletrabajo.

La energía que un participante no consume en el momento es excedente. Si la instalación se acoge a compensación, se descuenta en la factura de cada consumidor con un tope mensual; lo explicamos con detalle en compensación de excedentes o batería virtual.

Pasos básicos después del acuerdo

La guía del IDAE resume el recorrido en seis pasos. Adaptados a una comunidad:

1. Decisión en junta: aprobación, modalidad (con o sin excedentes, con o sin compensación) y configuración de uso común, privativo o mixto.
2. Diseño y presupuesto: una empresa instaladora habilitada hace un diseño basado en la cubierta y en las facturas de los consumos que se van a cubrir. El IDAE recomienda pedir al menos tres presupuestos y comprobar garantías y compromisos vinculados, como un contrato de suministro asociado.
3. Memoria o proyecto, permisos y obra: según la guía, por debajo de 10 kW basta una memoria técnica. Antes de la obra se tramita ante el ayuntamiento el permiso que corresponda y se liquidan el ICIO y las tasas; y si la instalación supera 15 kW y tiene excedentes, el acceso y conexión con la distribuidora.
4. Legalización: el instalador tramita el certificado de instalación eléctrica ante la Comunidad de Madrid y entrega una copia.
5. Acuerdo de reparto: si es colectivo, firma de todos los participantes y envío a las comercializadoras. Puede nombrarse un gestor de autoconsumo que represente a los consumidores.
6. Alta del autoconsumo: la comunidad autónoma remite la documentación a la distribuidora, que modifica el contrato de acceso, y cada comercializadora adapta el contrato de suministro.

Si la comunidad quiere optar a ayudas, la solicitud también debe aprobarse en junta y conviene comprobar que la convocatoria está abierta antes de contar con ella en el plan de pagos. No damos por disponible ninguna ayuda que no esté convocada en la fecha de la decisión.

Sobre el coste, lo que mueve el presupuesto (equipos, estructura sobre la cubierta, cableado hasta los contadores y legalización) lo repasamos en precio de placas solares en Madrid. En una comunidad suele pesar más que en una vivienda el recorrido del cableado desde la cubierta hasta la centralización de contadores.

Qué debe revisar un profesional

Antes de presentar una propuesta en junta, un estudio serio debería comprobar:

• el estado de la cubierta y si admite la carga y los anclajes, o si conviene impermeabilizar antes;
• las sombras de chimeneas, castilletes, antenas y edificios vecinos a lo largo del año;
• las facturas de los consumos comunes y, si hay vecinos interesados, sus curvas de consumo;
• la ruta del cableado por zonas comunes y el espacio para inversor y protecciones;
• la configuración que mejor encaja con el acuerdo que la comunidad puede alcanzar;
• la modalidad de autoconsumo y el criterio de reparto que se propondrá a los participantes;
• los permisos municipales y la tramitación ante la distribuidora según la potencia.

Si la comunidad está valorando ir más allá del propio edificio, existen figuras como las comunidades energéticas locales. Contamos cómo se plantea una en la Sierra en la charla sobre la comunidad energética de El Boalo, Cerceda y Mataelpino.

¿Cuándo pedir asesoramiento?

Conviene antes de la junta, no después. Llegar con una propuesta que ya diga qué consumos cubre, qué potencia cabe en la cubierta, qué vía del artículo 17 se plantea y qué criterio de reparto se propone evita aprobar algo que luego no se puede ejecutar o que nadie quiere firmar.

En Maclima estudiamos la cubierta y los consumos y preparamos una propuesta técnica que la comunidad pueda llevar a la junta con su administrador. Puedes ver los equipos con los que trabajamos en el catálogo fotovoltaico y más sobre nuestras instalaciones de placas solares.

Para valorar el caso de tu edificio, solicita una consultoría fotovoltaica gratuita. Ayuda mucho aportar las últimas facturas de la comunidad y, si los hay, los datos de consumo de los vecinos interesados.

Conclusión

En una comunidad de propietarios, las placas solares se deciden en la junta antes que en el tejado. La configuración elegida (uso común, privativo o mixto) determina la vía del artículo 17, quién paga y si hace falta un acuerdo de reparto firmado por todos los participantes. Con esas tres piezas claras, el resto del proceso sigue los pasos de cualquier autoconsumo.

¿Tu comunidad está pensando en instalar placas solares? Contacta con Maclima Soluciones Energéticas y preparamos contigo la propuesta técnica para la junta.